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不動産売買の仲介手数料とは?上限や計算方法について解説

個人が不動産を売買する際は、不動産会社を通じて取引するのが一般的です。仲介手数料とは、売買や賃貸といった不動産取引の専門的な業務に対する報酬となります。

この金額は法律で決められているため、いくらくらいかかるのか想定しておくとよいでしょう。

この記事では、不動産売買契約や賃貸契約における仲介手数料の計算方法や、値引きがあるのかどうか、その他の諸費用について紹介します。

仲介手数料とは?

仲介手数料とは、取引を仲介する不動産会社に支払う報酬のことで、売買と仲介では手数料の仕組みが異なります。

売買の場合

不動産を売買する場合、売主と買主がそれぞれ不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

買主側の仲介業者は、相場の解説や物件の紹介、案内や契約手続きの遂行といった業務を行います。
売主側の仲介業者は、インターネット広告を掲載したり、チラシを配布するなどの売却活動や、物件に関わるリスクの調査、案内の立ち合いといった業務を行います。

双方条件が整ったら、不動産売買契約を締結します。

このとき、買主や借主に契約前に行う「重要事項説明」は、宅地建物取引士という専門の資格を持つ人が行わなければなりません。(従来は対面での実施が必須でしたが、近年の法改正によりオンラインでも実施可能になりました)

また、契約後は融資の調整を行ったり、決済の手配をしたりなど、所有権の移転までしっかりと売主・買主をサポートします。
仲介手数料とは、そのような専門的な業務に対する報酬です。

売主も買主も基本的には同じ額を支払いますが、その金額は成約価格によって決まります。

宅地建物取引業法によって、 (成約価格の3%+6万円)×消費税 と上限が定められており、それ以上の金銭を受け取ってはならない決まりになっています。

ちなみに、仲介手数料はあくまで成功報酬となります。

いろいろ見学はしてみたけど欲しい物件が見つからなかったという場合や、数ヶ月売却活動をしてみたけど売れなかったという場合には、仲介手数料の請求はありません。

賃貸の場合

賃貸の仲介手数料とは、不動産会社が顧客に物件の紹介をしたり、現地を案内したり、契約の手続きを行う対価として支払われるものです。
こちらも、売買と同様、契約に至らなかった場合は請求されません。

宅地建物取引業法では、賃貸の仲介手数料は貸主・借主の双方から合計で 家賃の1ヶ月分 を上限としています。
貸主・借主が双方同額を支払う場合は、家賃の半月分ずつとなります。

しかし、宅地建物取引業法では貸主・借主の手数料の負担配分について定めがないため、実際には借主が家賃の1ヶ月分を負担するケースが大半となっています。

また、仲介手数料には消費税10%がかかるため、実際には家賃の1.1ヶ月分を支払うことになります。

仲介手数料の計算方法

ここでは、仲介手数料の計算方法について、もう少し詳しく解説します。

売買の場合

売買の仲介手数料の上限金額は、一般的に以下の計算式で求められます。

仲介手数料=(成約価格の3%+6万円)×消費税

この6万円とは、何の数字なのでしょうか?

これを理解するためには、宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の仕組みを知る必要があります。
厳密には、成約価格によって、以下のように定められています。

・200万円以下の部分…5%
・200~400万円の部分…4%
・400万円より高い部分…3%

例えば、ある土地の成約価格が1000万円だった場合、1000万円を以下のように分解して仲介手数料を計算します。

A:200万円以下の部分…200万円×5%=10万円
B:200~400万円の部分…(400万円ー200万円)×4%=8万円
C:400万円より高い部分…(1,000万円ー400万円)×3%=18万円

A・B・Cの3つを合計すると、仲介手数料は36万円となり、これに消費税10%が追加されます。
1,000万×3%+6万円=36万円ですから、先に紹介した計算と同じ金額になります。

さらに、詳しく見てみましょう。

400万円×3%=12万円ですから、AとBの仲介手数料合計18万円との差額は6万円となります。
この差額が6万円の正体です。

煩雑な計算をするよりも簡便なため、成約価格が400万円より高い場合は(成約価格の3%+6万円)×消費税という計算式を使います。
そのため、成約価格が400万円以下の場合は注意しなけれなばなりません。

売買の仲介手数料は値引きできる?

不動産は金額の大きな取引のため、仲介手数料の金額は無視できないものですよね。
しかし、中には仲介手数料を値引きしてくれるケースもあります。

ここでは、仲介手数料が値引きしてもらえる可能性がある例をいくつか紹介します。

・高額の契約の場合

売買の仲介手数料は、成約価格が大きくなるほど金額も大きくなります。
成約価格が1億円の場合、税込みで336万6,000円の仲介手数料が発生することになりますが、5,000万円の取引の倍の労力がかかるかというと、実はそうとは限りません。

そのため、高額な物件ほど仲介手数料が値引きされるケースはあります。

・両手取引の場合

売主から売却を任された物件を、たまたま自分の担当する顧客が購入するという場合、売主と買主から合計で(成約価格の6%+12万円)×消費税の仲介手数料を受け取ることになります。

これを、「両手取引」と言います。

不動産会社にとって、一度の取引で2倍の仲介手数料が得られる契約になるため、交渉次第では仲介手数料を割引してもらえる可能性があります。

・早期成約の場合

売却活動をしていて、1ヶ月以内など短期間で成約に至った場合、それだけ不動産会社の負担する広告費が削減できることになります。
そのため、中には「1ヶ月以内に成約すると仲介手数料半額!」というサービスを打ち出しているところもあります。

・仲介手数料の値引き=お得とは限らない

割引してもらえる例をいくつかご紹介しましたが、大手企業などは会社のルールにもよるため、実際はケースバイケースです。
最近では、仲介手数料の安さをアピールする不動産会社も増えましたが、仲介手数料が安いと必ずお得になるかというと、そうとは限りません。

売主にとっては、仲介手数料を50万円値引きしてくれるよりも、100万円高く売ってくれる方がメリットが大きくなります。
買主にとっても、物件価格を値引きしてもらう方がトータルの節約金額が大きい場合もあるため、仲介手数料は満額を支払い、その分値引き交渉を頑張ってもらうというのも一つの考え方です。

賃貸の場合

賃貸の場合は貸主・借主の双方で家賃の1ヶ月分を支払うことをご紹介しました。
しかし、物件によっては、貸主と折半する形をとり、借主は半額だけを負担すれば良いというケースもあります。

長い間空室が続いている物件や、築年数が古く借り手が見つかりにくい物件などでは、貸主が仲介手数料を全額負担してくれため、借主は無料というケースもあります。

仲介手数料以外にも発生する費用とは?

不動産の取引にあたっては、仲介手数料以外にも様々な諸費用が発生します。
ここでは、不動産の購入や売却、賃貸で入居するときにかかる諸費用について解説します。

購入する場合

不動産を購入するときに、仲介手数料以外にかかる諸費用には以下のようなものがあります。

・印紙代(売主と折半)
・住宅ローン保証料
・住宅ローン手数料
・火災保険料
・固定資産税・都市計画税日割り精算金
・管理費・修繕積立金日割り精算金(マンションの場合)
・登記費用(所有権移転/抵当権設定)
・不動産取得税
・引っ越し費用

購入時の諸費用は、住宅ローンの借入額や、火災保険の補償内容によっても変動しますが、仲介手数料を合わせてトータルで成約価格の8~10%程度が目安です。

売却する場合

売却するときに、仲介手数料以外にかかる諸費用についても見てみましょう。

・印紙代(売主と折半)
・登記費用(住所変更登記や抵当権抹消登記がある場合)
・測量費・建物解体費・廃棄物処理費(契約内容による)
・譲渡所得税(譲渡益がある場合)
・引っ越し費用

売却時の諸費用は、仲介手数料を合わせてトータルで成約価格の5%程度が目安です。
引き渡し時にハウスクリーニングしたり、リフォームしたりする必要はありません。

ただし、契約時に発覚していない構造上の不具合(雨漏りや水漏れなど)が後から発覚した場合、引き渡し後一定期間は売主の負担で修繕する必要があります。

これを「契約不適合責任」と言い、その期間は売買契約書に記載されます。(個人間の場合、多くは3ヶ月)

賃貸の場合

賃貸の場合は、売買にはない初期費用が必要になります。

・敷金
・礼金
・鍵交換代
・火災保険料
・保証料
・引っ越し費用

賃貸の初期費用は、おおよそ家賃の4.5~5ヶ月分と言われています。

まとめ

不動産の売買や賃貸契約の際に支払う仲介手数料について詳しく解説しました。

専門的な知識を要する不動産取引は、プロに仲介してもらうことで安心して行うことができます。
不動産の取引にあたっては、仲介手数料以外にも様々な費用がかかるため、あらかじめ予算の中に組み入れておくことが大切です。

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