住宅ローン控除といえば、「400万円」や「1%」という数値を思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。なかには「控除額400万円」で資金計画を作ってしまっている人もいるかもしれませんが、少し立ち止まってください。住宅ローン控除はいつも最大限の控除を得られるとは限らないのです。

なお、この記事は2021年に新たに住宅を契約・購入したケースでの説明となります。2021年以前に契約・購入したときの条件とは異なることがありますので、ご注意ください。

戻ってくる金額にも影響。ローン控除と住宅の種類

住宅ローン控除による控除額を計算式で表すと次のようになります。

年末借入残高×控除率×控除期間

現在の制度では、控除率は1%で固定されていますが、年末借入残高と控除期間は、購入する住宅の種類や購入の仕方（具体的には消費税の有無）によって上限設定のされ方が変わります。

住宅の種類

住宅の種類は年末借入残高を決める要因となります。ここでの住宅の種類とは認定住宅か認定住宅以外かの2択です。

認定住宅とは、長期優良住宅、低炭素住宅に認定された住宅のうち、新築・未使用のものを指します。認定住宅はその性能（耐久性や環境性能）が優れているため、年末借入残高の上限設定が優遇されるのです。

住宅の種類による年末借入残高の上限の違いは表のとおりです。ただし、これだけではまだ控除額の計算はできません。その住宅の契約・購入に際し、 消費税10%が課せられたかどうか で、年末借入残高の上限と控除期間が変わるのです。

消費税の有無

消費税10%が課せられる場合というのは 「住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が、10％の税率により課されるべき消費税額等である場合」 （国税庁ホームページより）のことを言います。

分かりづらい言い回しですが、一般的には注文住宅で工務店等に支払う請負工事代金や、新築分譲マンションで売主に支払う物件価格には、消費税10%が課せられていると考えて問題はないでしょう。

一方、消費税10%が課せられない典型的なケースとなるのが、中古住宅を個人から購入した場合です。なお、仲介業務を行う不動産会社への仲介手数料には消費税がかかりますが、これは住宅本体ではなく付随業務に対して課税されるものなので、「消費税10%が課せられる場合」には該当しません。

消費税10%が課せられる場合の控除期間は13年です。対して消費税10%が課せられない場合の控除期間は10年間とやや短くなります。さらに年末借入残高の上限が2,000万円少なくなることも大きな違いです。

条件別、住宅ローン控除の計算式

ここまでのことを整理し、まとめてみましょう。

控除額の計算は 【年末借入残高×控除率（1%）×控除期間】 ですので、例えば認定住宅で 消費税が10%以外なら【3,000万円×1%×10年間＝300万円】が最大控除額 になります。

なお、 控除期間が13年の場合は11～13年目の控除額 は 次のA,Bのうちいずれか少ない方の金額 です。

• A. 住宅ローンの年末残高×1%
• B. 建物の取得価格（上限4,000万円）の2％÷3

この部分は言葉の説明だけでは分かりづらいので、次のシミュレーションで確認することにします。

実際いくら？住宅ローン控除シミュレーション

ここまでは住宅の種類や消費税の有無による控除額の違いを見てきましたが、ここからは実際に住宅ローン控除がいくら戻ってくるのか、そのシミュレーションをしてみたいと思います。

住宅ローンの控除額は、支払っている所得税と住民税の一部の額以上には控除されないため、最大控除額まで目一杯利用できるとは限りません。シミュレーションをするときは、年末借入残高だけでなく、税金の設定も忘れずに行ってください。

シミュレーションの条件

年収：560万円
所得税：179,900円／住民税：283,700円
住宅の種類：新築分譲マンション（うち建物価格2,400万円）
消費税：10%対象
金融機関からの借入：3,500万円
金利：1.5%（固定金利）
返済期間・方法：30年・元利均等返済

1年目から10年目までの毎年の控除額は 住宅ローンの年末残高×1% です。

まず1年目を見てみましょう。制度上の控除額の上限は【3,406万円×1%＝34.06万円】です。しかしこの年の実際の控除額の合計は31.64万円ですから、控除額の上限まで控除できていません。これは、住民税からは13.65万円までしか控除できないという決まりがあるからです。2年目、3年目も同様の状態にあります。

4年目から10年目は【年末借入残高×控除率（1%）】がそのまま実際の控除額になっています。年末借入残高は毎年減少していきますので、控除額もそれに応じて少なくなっています。

前述のとおり、11年目から制度上の控除額が変わります。控除額は次のA,Bのうちいずれか少ない方の金額でした。

• A. 住宅ローンの年末残高×1%
• B. 建物の取得価格（上限4,000万円）の2％÷3

今回のシミュレーションではどうなっているのでしょうか。

Bの計算結果（16.00万円）のほうがより少ない金額だったので、11～13年目の制度上の控除額はBで計算した額になります。また、11年目以降は所得税のみが控除の対象となっていることが分かります。

このように実際の控除額はそれぞれの事情で変わりますので、個別の状況に応じて確認することが大切です。

記事のまとめ

住宅ローンの控除額は何で決まるの？

住宅の種類と消費税の有無で決まります。性能の優れた「認定住宅」では年末借入残高が優遇されます。また、住宅取得に消費税が10%課税された場合、控除期間が延長されます。詳しくは、 戻ってくる金額にも影響。ローン控除と住宅の種類 をご確認ください。

消費税10%が課せられない住宅取得って？

主には、中古住宅を個人から購入したケースです。まず、個人間の売買には消費税が課せられません。一方、仲介手数料には課税されますが、これは住宅本体ではなく付随業務への課税と見なされます。詳しくは、 消費税の有無 をご確認ください。

住宅ローン控除が最大になるのは？

認定住宅を、消費税10%が課せられる形で（新築で）購入した場合です。年末借入残高上限は5000万円で、控除期間は13年間となります。詳しくは、 条件別、住宅ローン控除の計算式 をご確認ください。

控除額は必ず年末残高の1%なの？

所得税と住民税の税額によっては、上限まで控除が受けられません。また、控除期間が13年間の場合、11年目からは控除額の計算方法が変わります。詳しくは、 実際いくら？住宅ローン控除シミュレーション をご確認ください。