査定額を比較して
不動産を高く売る

全国的に展開する大手の不動産会社は、強力なネットワークを使って広範囲で不動産の買い手を探すことが可能です。知名度の高い大手不動産会社には多くの顧客（不動産購入希望者）がついているため、売却依頼後すぐに購入希望者の案内があることもめずらしくありません。

一方、中小規模の地元密着型の不動産会社の場合、その地域の不動産事情について深く精通していることが多いです。売り手が気づいていない地域のメリットなどをしっかりと不動産広告に盛り込み、売却につなげてくれることが期待できます。

不動産売却で大手不動産会社と地元の不動産会社のどちらがよいかは一概には言えませんが、売却する不動産のあるエリアでの販売実績や平均売却期間などを複数の不動産会社で比較してみるとよいでしょう。

不動産会社に不動産売却の仲介を依頼する際には媒介契約を結びますが、この契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

大きな違いとしては、一般媒介契約が複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できるのに対し、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社にのみ依頼が可能です。売りたい不動産があるエリアや売却の理由などによって、向いている契約が異なるため、それぞれの特徴をよく理解しておきましょう。

築年数のたった古い家は、隣家との境界線があいまいな場合があることや耐震性に問題がある可能性があることなどから、売却しづらい傾向にあると言われています。しかし、中には「味わいのある家を求めて、あえて古い家を探している」という買い主もいるため、売りたい不動産があるエリアにどんな需要があるのか、地域情報に精通した不動産会社に相談することをおすすめします。

地域の需要や建物の状態によって、家を解体して売却するのか、建物を残して「古家付き土地」として売却するのかを考えます。自分では不動産の本来の価値に気づけない場合もあるため、まずは複数の不動産会社に査定依頼して、売却方法についての提案を受けてみましょう。

住宅ローンが残っている家を売却することは可能ですが、通常は売却と同時に残債を一括で完済し、売主負担で抵当権を抹消して売ることになります。まずは残債をチェックして、家を売却したお金で完済できそうかどうかを確認しましょう。いくらで売却できそうかについては、不動産会社の査定などで知ることができます。

家の売却益で残債を完済できる場合は問題ありませんが、家を売却してもローンを払いきれない場合は、自己資金を出すか、住み替えローンを利用して完済しきれなかった住宅ローンの残債を上乗せして借り入れをするなどの方法があります。

相続した空き家の売却では、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から3000万円を差し引くことができる特例「3000万円特別控除」を利用できます。大幅な節税になる特例ですが、対象となる空き家が1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された一戸建てに限られており、適用できる物件が少ない点に注意が必要です。

また、相続した空き家の売却では、取得費がわかる購入当時の売買契約書が残っていると、売却時の税金を節税しやすくなります。売却する前は、家を買ったときの古い売買契約書が残っていないかを確認するようにしましょう。

簡易査定は机上査定とも言われ、不動産の現地訪問は行わずに過去の成約価格や現在販売中の物件、登記簿謄本、地図などのデータから対象不動産の概算の査定価格を提示する方法です。売りたい不動産の相場観を知りたい方におすすめの査定方法です。

一方の訪問査定は、不動産会社が実際に不動産を訪問し、データではわからない家のリフォームの有無や劣化状況、日照、眺望、デザイン性などを確認して精度の高い査定価格を提示します。どちらの査定も原則無料ですが、本格的に売却活動を始めたい方は、より査定の精度が高い訪問査定がおすすめです。

不動産の査定価格を算出する方法は、大きく分けて原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。

・原価法

　 ・同じ不動産をもう一度建築や造成したらいくら必要なのかという観点で査定する方法で、主に一戸建てなどの建物の査定に用いられます。

・取引事例比較法

　 ・過去に売買された似た物件の取引事例情報をもとに不動産の査定価格を計算する方法で、マンションや土地の査定に用いられます。

・収益還元法

　 ・査定する不動産が将来生み出すであろう収益から査定価格を評価する方法で、主に投資用の収益不動産の査定に利用されます。

いいえ、査定価格はあくまで予想であり、その金額で売却できるとは限りません。

「1番高い査定価格を出してくれた不動産会社と契約しよう」と思うかもしれませんが、中には契約を取るためにわざと高い査定価格を提示する場合もあります。

査定を依頼する際には、どんな査定方法で査定価格を出したのか、周囲の不動産相場とかけ離れすぎていないかを確認しましょう。また、複数の不動産会社の査定結果を比較することで、査定価格の妥当性を評価することができます。

不動産査定が決まったら、不動産会社へ伝える情報を整理しておきましょう。具体的には、住宅ローンの残高や隣地との境界の確認、修繕履歴の確認などです。マンションであれば、共用部分の修繕履歴は管理組合が保管しています。

また、査定時に不動産の登記済証(権利証)もしくは登記識別情報通知書も準備しておくと、不動産会社が対象不動産の売主であることの確認を円滑におこなうことができます。

さらに売却時期や売却希望価格についても、不動産査定の前に検討しておくとスムーズです。

不動産査定では、不動産会社によって査定価格に数百万円の差が出ることも少なくありません。査定結果が他と比べて高すぎるときは要注意です。媒介契約を取るために、相場より高い査定額を提示するケースもあるためです。必ず査定の根拠を質問し、納得のいく回答が得られるかどうかを比較しましょう。

また、査定の際に具体的な売却活動の内容も確認しましょう。不動産会社がどのような広告をおこなって自分の不動産を販売していくのか、物件のあるエリアで販売実績があるかなどを確認し、比較すると良いでしょう。